Ochrana pred dražbou domu a bytu
Dražbu bytu zastavil súd dva dni pred jej uskutočnením.
Hrozí Vášmu bytu alebo domu dobrovoľná dražba, lebo ste v omeškaní so splácaním úveru? Odporúčame, poraďte sa čím skôr s odborníkmi. Úverové zmluvy ako aj následné prevody nárokov z bánk na inkasné spoločnosti často obsahujú chyby, ktoré neumožňujú predaj nehnuteľnosti dobrovoľnou dražbou. Pri dobrovoľných dražbách neraz dochádza k obchádzaniu zákona. Kvôli ochrane dlžníkov je preto nanajvýš žiadúce celý proces podrobiť súdnej kontrole.
Klientka zo Žiliny sa na nás obrátila koncom augusta 2021 s tým, že dražobná spoločnosť na deň 16.09.2021 určila termín dobrovoľnej dražby jej bytu. Dôvodom bolo omeškania so splácaním dlhu z bankového úveru z roku 2011 po odklade splátok. Obratom sme vyžiadali potrebné listiny, zanalyzovali stav a pripravili návrhy na súd, na kataster a požiadali dražobnú spoločnosť a veriteľa o upustenie od dražby, pretože výška vymáhanej sumy bola sporná a súčasne aj neprimerane nízka k hodnote predávaného bytu. Problematické sa javilo najmä nesplnenie povinnosti banky skúmať bonitu (schopnosť dlžníka splácať záväzky pri schvaľovaní úveru), čo môže podľa zákona viesť k tomu, že úver nemožno predčasne zosplatniť alebo dokonca pri hrubom porušení povinností stráca banka nárok na odplatu za úver (na úroky a poplatky). Okresný súd Žilina uznesením sp. zn. 2C/61/2021 zo dňa 14.09.2021 zakázal výkon dobrovoľnej dražby až do skončenia súdneho konania, v ktorom bude skúmať splnenie zákonných podmienok pre jej vykonanie.
Dražba rodinného domu sa nekonala.
Manželom bol v roku 2014 poskytnutý úver z banky, pričom úver bol zabezpečený záložným právom k rodinnému domu. V ňom žili a bývali spoločne so svojimi deťmi. Úver bol splácaný riadne a včas, avšak v priebehu roku 2020 sa dostali do omeškania s niekoľkými splátkami a banka začala realizovať svoje záložné právo formou tzv. dobrovoľnej dražby. Príklep licitátora udelený na dobrovoľnej dražbe by znamenal, že rodinný dom je predaný a došlo by k strate vlastníctva a strate bývania pre päťčlennú rodinu s troma deťmi. Manželia sa rozhodli, že situáciu sa ešte pokúsia vyriešiť, opakovane žiadali banku o upustenie od dražby a začali tiež opätovne úver splácať, hoci iba v nižších splátkach. Proces dobrovoľnej dražby však pokračoval a dospel do bodu, kedy bol vytýčený a verejne oznámený termín jej konania. V zdanlivo bezvýchodiskovej situácii sa rodina obrátila na advokátsku kanceláriu. Po právnej analýze bolo odporučené klientom brániť sa súdnou cestou, nakoľko proces dražby, ako aj samotná zabezpečená pohľadávka, vykazovali viacero porušení právnych predpisov na ochranu spotrebiteľa. V mene manželov bola podaná žaloba o zdržanie sa výkonu záložného práva spolu s návrhom na nariadenie neodkladného opatrenia. Súd uznesením neodkladné opatrenie nariadil a banke, aj dražobnej spoločnosti uložil povinnosť zdržať sa výkonu záložného práva až do právoplatného skončenia veci samej. Následkom vydaného neodkladného opatrenia bolo zrušenie plánovaného termínu dobrovoľnej dražby. V priebehu súdneho konania sa situácia postupne vyvíjala a medzi klientmi a bankou sa prostredníctvom advokátov začali mimosúdne rokovania. Napriek ich náročnosti a trvaniu približne 4 mesiace, bola medzi stranami uzatvorená mimosúdna dohoda a došlo k zmierlivému vyriešeniu veci. Dohodla sa výška dlžnej sumy, bolo nastavené nové splácanie a došlo k pozastaveniu výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Pochybenie pri dobrovoľnej dražbe.
Ak existujú pochybnosti o tom, či boli splnené zákonné podmienky na výkon záložného práva formou tzv. dobrovoľnej dražby môže osoba, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti, či dlžníkom, podať návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, aby sa veriteľ zdržal výkonu záložného práva do času kým všeobecný súd SR posúdi zákonnosť procesu tzv. dobrovoľnej dražby.
„Aby výkon záložného práva bol realizovaný v súlade so zákonom, je nutné mať za preukázané, že podmienka existencie splatnej pohľadávky je splnená, čo možno v rámci tohto konania nie je možné jednoznačne konštatovať. Z uvedených dôvodov súd prvej inštancie správne postupoval, keď nariadil neodkladné opatrenie, aby sa žalovaný 1/ zdržal výkonu záložného práva do skončenia konania vo veci, v ktorej všetky tieto skutočnosti budú dokazované.“ (Uznesenie Krajského súdu Žilina, sp. zn.: 7CoCsp/55/2021 zo dňa 07.12.2021)
Dobrovoľná dražba a klient spotrebiteľ.
Po právnej analýze úverového vzťahu klienta a banky bolo klientovi odporučené domáhať sa posúdenia jej zákonnosti súdnou cestou, nakoľko proces dražby, ako aj zabezpečená pohľadávka vykazovali viacero porušení právnych predpisov na ochranu spotrebiteľa. Prvým krokom bolo podanie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, aby sa veriteľ zdržal výkonu záložného práva.
„Žalobca uviedol v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia viacero dôvodov (splatnosť, výška pohľadávky, bezúročnosť a bezpoplatkovosť), pre ktoré je možné sa domnievať, že výkon dobrovoľnej dražby môže byť v rozpore so zákonom. Všetky uvádzané dôvody je potrebné preskúmať vo svetle riadne vykonaného dokazovania. Takýto postup je v záujme ochrany práv žalobcu, pričom tým nedochádza k zmareniu práva ani veriteľa, ani dražobníka“ (Uznesenie Okresného súdu Martin, sp. zn.: 6Csp/65/2021 zo dňa 17.08.2021)