Pri hypotekárnom úvere je záložné právo k nehnuteľnosti bežnou súčasťou financovania bývania. Pre mnohých dlžníkov je to len formalita, v skutočnosti však ide o zásadné zabezpečenie pohľadávky banky. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností a viaže sa na byt, dom alebo inú nehnuteľnosť vo vlastníctve záložcu .
Čo je záložné právo
Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva. Ak dlžník svoj záväzok nesplní, veriteľ sa môže uspokojiť zo zálohu spôsobom, ktorý pripúšťa zákon a zmluva .
Dôležité je, že:
• vlastníkom nehnuteľnosti zostáva aj po zápise záložného práva dlžník,
• nehnuteľnosť je však zaťažená záložným právom,
• v praxi to obmedzuje jej voľný prevod, lebo nový nadobúdateľ zvyčajne preberá nehnuteľnosť s ťarchou, ak nie je dohodnutý výmaz alebo súčinnosť veriteľa.
Zostávam po zápise záložného práva vlastníkom nehnuteľnosti?
Áno. Vlastníkom zostáva dlžník, nehnuteľnosť je však zaťažená záložným právom zapísaným v katastri.
Kedy vzniká riziko dražby
Riziko dražby nevzniká pri každom drobnom omeškaní. V praxi ide spravidla o situáciu, keď je úver dlhodobo nesplácaný a dlžník nereaguje na výzvy veriteľa. Ak sa problém začne riešiť včas, je často možné hľadať dohodu ešte pred začatím výkonu záložného práva.
V prípade výkonu zabezpečenia dražbou platí osobitná zákonná úprava. Pri dražbe nehnuteľnosti sa zároveň rešpektujú aj práva, ktoré sa viažu na predmet dražby a zabezpečujú pohľadávky; zákon výslovne rieši účinky týchto práv voči vydražiteľovi .
Môže banka predať byt alebo dom v dražbe?
Áno, ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom a dlžník dlhodobo nespláca úver; postup sa riadi zákonnými pravidlami výkonu záložného práva.
Ako sa dá predísť strate nehnuteľnosti
Ak sa dlžník dostane do finančných problémov, je kľúčové konať čo najskôr. Najlepšie je:
• komunikovať s bankou hneď pri prvých problémoch,
• požiadať o úpravu splátkového kalendára,
• zvážiť odklad splátok,
• preveriť možnosť refinancovania,
• riešiť situáciu ešte pred začatím dražobného procesu.
Čím skôr sa situácia zachytí, tým viac možností na dohodu existuje. Po začatí dražby sa možnosti obrany zužujú a náklady môžu rásť.
Čo platí po splatení dlhu
Po splatení úveru už záložné právo nemá plniť zabezpečovaciu funkciu. V praxi sa následne zabezpečuje jeho výmaz z katastra nehnuteľností. Aj preto je dôležité, aby dlžník po splatení úveru preveril, či banka poskytla potrebnú súčinnosť na odstránenie ťarchy.
Ako sa dá predísť dražbe?
Najlepšie včasnou komunikáciou s bankou, dohodou o splátkach alebo refinancovaním ešte pred začatím dražobného procesu.
Záver
Záložné právo je silný nástroj veriteľa, ale samo o sebe neznamená automatickú stratu bývania. Rozhodujúce je, ako dlžník reaguje na omeškanie, či komunikuje s bankou a či sa podarí nájsť riešenie skôr, než sa začne výkon záložného práva alebo dražba.
Právne možnosti sa môžu líšiť podľa okolností prípadu.